Chcete investovať a mať skutočný pokoj? Porovnávame riziká klasického prenájmu bytu s modelom investičného hotelového apartmánu. Aktuálne je investícia do nehnuteľností jednou z najbezpečnejších foriem zhodnotenia majetku. Obe formy produkujú pasívny príjem s potenciálom rastu. Zásadné rozdiely sú v miere rizika, miere angažovanosti, výške výnosu a v neposlednom rade likvidite.
Predstava investície do nehnuteľnosti je najčastejšie spojená s investovaním do bytu. Investor kúpi byt, výnos z nájmu produkuje pasívny príjem. Potiaľto je to rovnaké ako pri investícii do apartmánu. Ako investora ovplyvnia rozdiely?
Miera rizika
Ak máte ako investor šťastie, byt prenajmete bezproblémovému nájomcovi, ktorý platí pravidelne, byt zásadne nedevastuje, susedia o ňom prakticky nevedia a byt využíva dlhé roky. Ak však natrafíte na problematického nájomcu, ako vlastník bytu ťaháte za kratší koniec. Občiansky zákonník viac chráni nájomcu, v prípade, že prestane platiť či porušuje zmluvu, nemôžete ho vysťahovať zo dňa na deň. Kontroverznou témou je sociálna ochrana, ak sú v byte malé deti, seniori či invalidi, je uvoľnenie nehnuteľnosti ešte komplikovanejšie. A kým nájomca neplatí nájom a spôsobuje škody na zariadení, vy musíte znášať náklady s jeho bývaním a často náklady na zdĺhavé súdne spory. Ak aj ide všetko hladko, v období medzi ukončením nájmu a nájdením nového zákazníka nehnuteľnosť produkuje náklady, nie však zisky.
S investíciou do bytu ostro kontrastuje model Condo Hotela. O celkovú vyťaženosť hotela sa stará jeho manažment, ktorý zabezpečuje aj potrebný marketing a ďalšie činnosti. Je atraktívny najmä pre investorov, ktorí už s nájomcami mali negatívnu skúsenosť.
Rôzna miera angažovanosti
Ak vlastníte byt alebo inú nehnuteľnosť, ktorú chcete prenajímať, všetka zodpovednosť je na vašich pleciach. Od získania nájomcu po pravidelné opravy. Z investora sa stávate marketérom, náborárom, právnikom a často aj havarijným technikom. Vlastníctvo investičného apartmánu je naozaj bezproblémové. O marketing, návštevnosť aj celkovú údržbu sa stará správca hotelového programu. Vám len na účet chodia pravidelné výnosy. Navyše môžete využívať hotelovú izbu na vlastný relax v atraktívnom prostredí.
Rôzna výška výnosu
Rozdiel je už pri kúpe nehnuteľnosti. Pri kúpe investičného apartmánu na firmu je možné uplatniť si odpočet DPH, pri kúpe bytu takáto možnosť väčšinou nie je. Hrubý ročný výnos z investície do bytu je 3–7 %. Z tohto výnosu je potrebné odrátať náklady na opravy, riešenie havarijných stavov, právne služby a podobne, čo znižuje čistý výnos napríklad v Bratislave často pod 3,5 %. Ak sa nájomca rozhodne z bytu odísť, výnos je nula, navyše náklady je ťažké vopred odhadnúť.
Výnos z vlastníctva investičného apartmánu je ľahšie predvídateľný, stabilný a jeho výška závisí od zvoleného modelu. Rezort Condo Hotel LEVORIAN pri modeli FLAT garantuje ročný výnos 4 % z kúpnej ceny bez ohľadu na obsadenosť hotela. VARIO model odhaduje ročný výnos na úrovni až do 12 %. Obidva modely poskytujú ďalšie výhody ako voľné vstupy do vonkajšieho wellness, zľavy na gastronómiu a ďalšie služby, a samozrejme možnosť využívať hotelovú izbu aj na súkromné účely.
Likvidita nehnuteľnosti
Likvidita znamená, za aký čas dokážete nehnuteľnosť predať za trhovú cenu. V prípade bytu je lividita pomerne nízka. Ak ho chcete predať, musíte najskôr vyriešiť vzťah s nájomcom. Pri kúpe dlhodobého bývania do procesu predaja vstupujú emócie. Kupujúcemu nemusí vyhovovať farba stien, kuchynská linka, farebnosť kúpeľne, čo ešte predlžuje predajný proces.
Investičný apartmán sa predáva ako hotový investičný produkt. Žiadne záväzky s nájomcom, žiadne opravy pred predajom. Izba figuruje na trhu s históriou hotela, jeho imidžom, informáciami o návštevnosti a predchádzajúcich výnosoch. Ak sa investor rozhodne apartmán predať, predaj väčšinou prebehne rýchlo a bez ťažkostí.
Zhrnutie
Obe formy investovania majú svoje miesto. Investičný byt môže dávať zmysel tým, ktorí chcú mať plnú kontrolu nad nehnuteľnosťou, plánujú jej budúce rodinné využitie alebo preferujú aktívne riadenie investície. Hotelový apartmán naopak osloví investorov, ktorí hľadajú predvídateľný model výnosu, rozložené riziko a minimum operatívnych starostí.
Otázka preto neznie len, ktorá investícia je výhodnejšia, ale skôr:
Chcete mať investíciu pevne v rukách alebo chcete, aby pracovala za vás?
